圖：WTW預計，今年砂拉越將“火力全開”，走勢比吉隆坡巴生谷更強勁，成為最火紅的產業區塊。

過去幾年，公寓發展項目有如房市的“當紅炸子雞”，一推出市場即大受歡迎，銷售量標青，尤其是在土地資源稀缺的吉隆坡市中心和檳島。

惟在去年此美景已不再，認購率也開始放緩，預料未來的數年，尤其是在黃金地段的奢華公寓，會面對租金和入住率的壓力。

可是專家卻看好東馬，預計砂拉越將“接棒”，維持去年的紅火趨勢，繼續在公寓房產市場發光發熱。

知名房產顧問威廉氏、達哈與王（CH Williams Talhar&Wong，簡稱WTW）預計，巴生谷的房地產市場，今年將失去“必勝光環”，在全馬的表現也將平平無奇，尤其是公寓房產。

但該公司最新出爐的“2015年房產市場”報告，卻指東馬的公寓市場將是全場最火紅的區塊，尤其是在砂拉越古晉和民都魯。

兩年內增加50%供應

報告指，古晉的公寓市場一枝獨秀，將持續上漲勢頭，隨著2014年的1000多個單位推出市場，另外逾5000個單位已動工，料將在未來2年提升額外50%的供應。

這些項目的公寓單位面積介於1000至3000平方尺，取決於不同地點、家具裝潢和單位面積，月租可達1500令吉至3000令吉。

“古晉的公寓價格將在今年繼續增長10%至15%，甚至高達每平方尺700令吉，如Sapphire和Lagenda項目。”

此外，在新項目推出市場的一年內，公寓的認購率普遍維持在50%至70%。若屬更易負擔的單位，如每平方尺房價低於400令吉，銷售額將更理想，舉例Stutong區的單位，推出不到一個月就全數售罄。

公寓

古晉認購率強

WTW預料，在2015年，古晉在高級公寓也將持續享有強勁的認購率，且房價也會進一步攀升。另一方面，民都魯的公寓也出現需求殷切的跡象，新項目爭相推出，包含多款設計概念和不同單位面積，來迎合市場飢渴的需求。

去年，詩巫湧現多個新公寓項目，其中，可飽覽拉讓河（Rajang）與伊乾河（Igan）180度優美景觀的Waterfront Residence，尤其受注目。竣工後，此高聳的公寓項目和完成升級工程的城市廣場（town square），將重新改改詩巫市中心的天際線。

亞庇6千單位將竣工

至於東馬的沙巴亞庇，目前的公寓供應約6000個單位，多數在今年竣工。

這包括亞庇時代廣場（Times Square）的第二階段-The Loft項目的A座和B座（265個單位）、Peak Soho（208個單位）和Prince Tower（109個單位）等。

WTW說，整體而言，公寓價格處在上升趨勢，儘管下半年的二手轉售市場交易活動稍微放緩。去年推出的新公寓項目，主要是攻中檔或高檔市場。

“儘管銀行放貸條例收緊，導致2015年的認購率勢頭或稍微放緩，惟考慮到過去數年的市場非常活躍，加上地價和建築物成本增加，故公寓價格不大可能會滑落。”

排屋

砂黃金地帶仍升溫

WTW指出，在砂拉越，坐落在偏郊區的新項目比較活絡，尤其是興旺的次級地區，如馬當（Matang）、石角（Batu Kawa）和摩拉端路（Jalan Muara Tuang）。

和其他州屬一樣，在砂州，排屋也是有地房產中最受歡迎的類型，特別是雙層排屋，接下來是半獨立式洋房。黃金地帶房價持續走高，雙層排屋突破50萬令吉，而半獨立式洋房則要價至少100萬令吉。

去年，砂州新入市樓盤認購率進一步放緩，但包括次級市場在內的交易量則持穩。

“隨著消費稅（GST）實施進一步拉高成本，料2015年，古晉的房價繼續攀升，在房屋銷售方面，則會與去年一樣，都有走軟跡象。”

亞庇市場持穩

在2014年，我國多個州屬的有地住宅房產市場都開始有走軟的跡象，惟整體仍算持穩。但若相較2013年，就少了新項目推出市場，這情況也發生在東馬房市，尤其是沙巴亞庇。

去年，在亞庇推介的有地住宅發展項目不多，新項目主要都是雙層排屋，且多數都距離市中心約10公里之外。

市區二手屋受熱捧

坐落在靠近市中心或發展成熟的鄰區的較舊住宅項目，則大受熱捧，儘管租金相對平穩，惟預期的租金回酬則被壓低。

新項目供應有限，尤其是在黃金地帶或發展成熟的地區，因為多數新項目都遠離市中心。

根據目前的狀況推測，料亞庇的有地住宅區塊將繼續持穩。

WTW報告稱，砂拉越有地住宅領域則持穩，交易量和房產價格都穩步攀升，尤其是黃金地帶房產料將保持升溫的勢頭。

民都魯上半年則有新項目延遲推出，也有發展商降低銷售目標，惟相信此區將受益於砂拉越再生能源走廊（SCORE），料將吸引外籍人士，甚至是移民勞工的青睞，激勵住宅項目的需求。”

辦公樓

古晉商辦無看頭
亞庇租用率趨高

特定用途辦公樓（Purpose-built offices）仍是多數企業的最愛，尤其是在主要市場的大城市如巴生谷、檳城、柔佛、亞庇和古晉。

去年，辦公樓領域持穩，料今年將回彈深具看頭。

在亞庇，特定用途辦公樓的總面積約620萬平方尺，“新成員”包括位於里卡士的沙巴教育局大廈。

WTW指出，亞庇辦公樓的平均租用率令人滿意，企在90%以上，較上一年來得穩定。

報告稱，亞庇的辦公樓租金每平方尺介於2至2.50令吉，較為新穎的旗艦辦公樓（signature offices）租金則可飆至每平方尺3令吉。

店鋪發展項目除外，去年並沒有新的辦公樓項目推出市場。

“未來，相信特定用途辦公樓的市場價值將穩定上揚，因為新辦公樓和商店舖的推介價也普遍上升。”

租金回酬約5至6%

古晉的辦公樓領域不大有看頭，因為租金回酬只有約5%至6%，租金停滯不前，每平方尺停留在2.80至3令吉之間，若坐落在中央商務區（CBD）之外，租金更低。WTW預計，今年古晉的辦公樓領域將淡靜無生氣，料過了2015年，才可預期一些新元素刺激此領域。

用途多元空置率低

在古晉，去年沒有新辦公樓竣工，只有數個充作展示廳的新建築物推出市場。

目前，古晉的辦公空間供應維持在約450萬平方尺，包括1棟樓高4層的辦公建築物，前身是中央合作社銀行（Koperasi Central Bank），現已化身為一棟精品酒店。另外，達雅廣場（Dayak Plaza）已施工一段日子，可是仍未建竣。

辦公大廈混合發展

一些已推介的新辦公建築物皆為混合發展項目，如樓高18層的Baitul Makmur、朝聖基金中心（Tabung Haji Complex）和Gala City的辦公大廈。

朝聖基金中心將會是一個融合了酒店和辦公中心的大廈，樓高10層，辦公面積約1萬7300平方尺，料整個項目在2017年竣工。

Gala City的辦公樓則樓高6層，預計將出售1萬3000平方尺，售價約每平方尺460令吉。

特定用途的辦公樓領域持續穩健發展，空置率低，通常只有約10%，因為多數的辦公空間都由政府，或官聯企業所佔據和使用。

酒店

遊客減少
沙酒店業低迷

雖然去年是大馬旅遊年，可是沙巴拿篤卻因為綁架案件而導致人心惶惶，遊客止步，進而直接影響酒店業，平均入住率從60%跌至50%。

遊沙巴的旅客也跌4.5%至323萬人。

政府加強東海岸治安

另外，鬥湖也因為治安問題，導致酒店入住率跌跌不休，一蹶不振，尤其是仙本那度假村。

WTW認為，此低迷不振的趨勢，料將持續到今年上半年，並預計政府將加強東岸海域的治安。

迎來新五星級酒店

另外，亞庇即將迎來的亞庇新世界酒店（New World Kota Kinabalu Hotel），就位於加拉曼星（Karamunsing）的SKYCITY混合型商業發展項目內。

此5星級的酒店是Rosewood酒店集團耗資興建的，是東馬首個新世界（New World）品牌的酒店項目，料有400間客房和套房，預計在2018年建竣。

多家酒店陸續建竣
古晉前景看俏

相反地​​，古晉今年的酒店領域則備受看好，多家酒店將在今年和未來數年陸續建竣。

在中央商務區，也有許多以舊商舖和辦公樓改建的新民宿、精品酒店和廉價酒店。

即將在今年建竣的新酒店有360Waterfront酒店，建在默迪卡廣場（Plaza Merdeka）上，樓高8層的商務和精品酒店，共有290間客房。曾經遭擱置的酒店項目Majestic Tower興建進展速度佳，料在今年底竣工。

另一個重要的發展項目則是坐落在機場路（Jalan Airport）的朝聖基金酒店（Tabung Haji Hotel），預料在2016年建竣。

它將提供182間客房，樓高9層，還包括一個會展中心和辦公講台（office podium），且酒店獲得清真（Halal）認證。

古晉的酒店房價稍微上漲，因古晉在旅遊宣傳中，被打造成“砂拉越必觀光的城市”，進而吸引許多遊客前來，也激勵酒店生意。

廠房

古晉廠房
價格狂飆50%

WTW預計，砂拉越今年的工業房產領域將繼續保持活躍，無論在交易價格或租金方面，都能維持上升勢頭。

由於原棕油價格自去年開始挫跌，沙巴拿篤以棕油為主的工業房產領域，料將在今年走勢疲軟。

在古晉，去年的工業房產價格大幅上升，預計將在今年維持漲勢。半獨立式的工業單位價格已突破100萬令吉的關卡，過去幾年的價格則約70萬令吉，狂飆了約50%。這種狀況可從最近推介的RH Park第三階段中看到。

去年推介的耀傑商城（Regal Corporate Park）位於古晉北區的三馬連市鎮（Bandar Samariang），是個相對發展較未成熟的地方，也是此區首個工業園。

首階段提供109個半獨立式單位和13個聯排單位，價格每單位從87萬8000令吉起跳。此項工程料在2年後建竣。

新廠設計時尚

最近推介的工業房產多數是半獨立式單位，且設計概念更為時尚，如把展示廳設計在單位的前方。無論在租用率、認購率和租金，古晉的工業房產在2015年都趨向穩定。

沙數工業園增值

在亞庇，主要的工業區地點如下南南（Inanam）、哥隆邦（Kolombong）和亞庇工業園（KKIP）都增值了。

在亞庇工業園內設備完善的工業區塊，發展商的售價為每平方尺28令吉，二手市場則是每平方尺29至33令吉，需取決於地點、面積和形狀等，曾有交易價高達每平方尺36.50令吉。

過去數年的新工業發展項目有限，進而激勵現有的工業房產紛紛增值。最新推介的輕工業發展項目為Big Wheel工業園。

由於亞庇是沙巴的分銷中心，無論是工業地段、建築物或貨倉都享有極大的地理優勢，道路狀況佳，且非常靠近碼頭，進而使這些工業房產價值飆升。

然而，拿篤對工業房產的需求，主要依賴於棕油領域的相關活動，由於棕油種植地段短缺，沒法再擴大發展，導致棕油領域已沒有上漲空間，故發展商也看似短期內不會推出新工業項目。

商場

美里‧民都魯‧零售店租金提升

WTW指出，零售領域將繼續穩健成長，只是市場上的交易活動或會減少。

隨著數個新商場即將建竣營業，相信砂拉越民都魯和美里的零售店舖租金將進一步提升，惟平均空置率也將隨供應增加而擴大。

在2014年，美里迎來新商場——地宮城市廣場（Permaisuri Imperial City Mall），此樓高7層的高級購物中心就坐落在美里中央商務區，可出租的淨面積達30萬平方尺，提供112個零售單位，租金介於每平方尺6令吉至12令吉，租金回酬則是4.5%。

在民都魯，數個零售商場發展項目正如火如荼進行中，料市場更具競爭力，這些零售商場項目包括時代廣場（Times Square Mall）、商業廣場（Commerce Square）和民都魯百樂城（Bintulu Paragon）。

民都魯商場的租金介於每平方尺6令吉至15令吉，租金回酬為4.5%。

古晉新商場競爭激烈

古晉方面，目前有多個商場正在興建發展中，料將在2015年或2016年竣工。

建竣後，將會為古晉增加174萬平方尺的零售空間，惟也擔心零售領域的飽和狀況，因為相較過去幾年，購物中心的租用率已有下跌趨勢，料此趨勢將繼續蔓延。

由於新商場的出現將加劇市場供應，料租金競爭依然熱烈，為了吸引新租戶和保留舊租客，租金預計將不會超過每平方尺20令吉。

租金多年沒漲

根據近期推出的零售單位，發現價格的上漲空間不大，多年沒“漲價”，依然不高於每平方尺2000令吉，甚至還比幾年前稍微下滑。

另一方面，亞庇目前的零售商場空間總共有480萬平方尺，今年會迎來兩個主要的零售商場，包括在亞庇時代廣場的Imago（80萬平方尺）和Riverson Walk（11萬4000平方尺），兩個商場都距離在森布蘭（Sembulan），兩者距離僅在步行範圍內。

在二手市場交易的零售商場單位有限，而坐落在中央商務區的零售空間，無論在價值和回酬上都穩定。亞庇著名的零售商場租用率都企在80%以上，表現良好。

報導：顏方方