20150405

隨著中國崛起，新興市場成為全球亮點，亦是熱錢湧入的主要地點。

不過，萊坊上周發佈的《全球房價指數》顯示，亞洲住宅市場表現全球倒數第二，說明外資對於亞洲住宅市場不感興趣。

歐洲則成為全球表現最差的地區，但卻造就不少中國投資者前往淘金，趁低買樓。

2014年第四季全球房價整體下行，全球房價指數兩年來首次錄得萎縮。

最新的資料顯示全球經濟復蘇緩慢，同時也反映出經濟復蘇的程度受買家情緒所影響。

萊坊發佈《全球房價指數》指出，根據每個國家的國內生產總值所衡量，2014年全年指數上升1.8%，但第四季度指數卻下降0.6%，表現為2012年第三季度以來最差。

其中，全球有5個國家房價錄得雙位數升幅，其中愛爾蘭的表現最好，住宅價格上升16.3%。

亞洲住宅市場的表現為全球倒數第二，房價僅平均上升3.3%。

歐洲房價僅升1.6%

歐洲則成為全球表現最差的地區，房價僅上升1.6%，而烏克蘭是2014年唯一房價跌幅超過兩位數的國家。

第四季，中國的房價較去年同期下降4.5%，在全球房價指數排行靠後。值得注意的是，住宅市場表現後十名的國家，除了中國和新加坡，全部是歐洲國家。不過，中國平均房價仍比愛爾蘭2007年的歷史高峰下跌38%。土耳其、哈薩克及香港的房價也呈兩位數漲幅。

萊坊國際住宅研究部的凱蒂（kate everett-allen）指出：“2015年，市場焦點並不是在於美國能否接受加息，而是加息對那些與美金掛鉤市場所帶來的影響。”

投資者瞄準歐洲城堡

根據《全球房價指數》，歐洲則成為全球表現最差的地區，房價僅上升1.6%，在歐洲房價下跌之時，也成為很多投資者“抄底”的對象。

其中，歐洲城堡逐步成為投資熱點。

萊坊上海（樓盤）國際投資部負責人王小影指出：“隨著中國大批投資者到海外投資，投資的住宅也越來越多元化。"他表示，已有部分投資者將眼光投向歐洲莊園或古堡，萊坊最近也陸續接到很多中國投資者關於在英國尋購莊園別墅的諮詢。”

以英國為例，根據從萊坊獲得的資訊顯示，一幢位於英國倫敦NW3區林德赫斯特路（Lynd-hurst Road）的莊園價格約4650萬英鎊（2億5444萬令吉）。

該莊園占地0.53英畝，距離漢普斯特得區（Hampstead Village）的商店和交通樞紐僅400米，配有11個房間、6個洗手間、兩個豪華餐廳及書房，當然室內泳池、放映廳、超大私人停車位等設施也一應俱全。

低價樓升幅冠全球
港人轉戰海外置業

彈丸之地的香港，去年第四季錄得按季4.9%的升幅，為全球表現最好城市；低價樓在下半年全線急升，半年內升幅達10.7%，升幅冠絕全球。

但可怕的是，一般住宅去年上升11.7%，升幅排列全球第四位，相對的豪宅價格只微升1.1%。

這對原本只能負擔購買中小型單位的大部分買家來說，更是雪上加霜。

儘管香港政府自2010年來多次推出樓市降溫措施，近年中小型住宅樓價持續急升。

對於今年2月金管局推出第七輪逆週期措施，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅認為，新一輪樓市降溫措施在短期內將影響中小型住宅買家置業的情緒。

然而，政策將抑壓交投量，由於首次置業的需求強勁，相信對住宅價格的影響有限。

儘管多個外資大行預言香港低價位樓或會跌價，而多番辣招衝擊下，香港中產階層紛紛轉向海外投資，令海外置業再創新高。

樓價不堪負荷之下，不少港人置業轉戰海外，英國、澳洲等地成為投資首選。與此同時，日本、臺灣因銀碼小，亦成為年輕人置業新寵。

中港客最愛英國

萊坊資料也顯示，英國房價去年增長8.3%，日本下滑0.8%。

英國經濟穩定復蘇，加上政府不遺餘力地推出各種優惠政策向國內投資者敞開大門，使得英國成為全球最佳投資地之一。

英國最吸引人的地方在於，沒有限制海外人置業，買賣很自由，反觀香港和中國買房限制多。

亞洲首富李嘉誠早在幾年前，亦轉向英國等地投資，這對富豪的投資方向都是一個風向標。

縱橫地產業四十多年的美聯集團主席黃建業說，他們的客戶最喜歡去英國倫敦買樓，早在辣招剛剛推出時，身邊認識的有實力的富豪、財團就轉向英國投資，升值一、兩倍都有。

萊坊董事及上海研究及諮詢部主管楊悅晨表示：“中國投資者更願意選擇投資英國的主要原因在於英國的高端製造業、發達的服務業以及國際金融貿易中心地位。這些綜合因素突顯了其區域優勢，因此吸引了中國大批投資者的眼光。”

另外，利嘉閣地產董事總經理廖偉強表示，以該行所觀察，英國這個港人前宗主國，仍然是港人最受歡迎的投資熱點。

“主要是香港人最熟悉英國，稅制和法律亦和香港一樣。”

另外，也有不少人是為子女教育及將來移民做準備。

亞洲資金大出走

世邦魏理仕（CBRE）早前公佈的調查報告，亞洲人去年在境外的房地產投資總數高達400億美元（1471億令吉），比2013年增長23%。

當中，香港去年海外置業金額高達491億港元（233億令吉），按年增31.25%，是增長最為顯著的地區。至於亞洲投資者熱衷投資熱點，仍以歐洲、中東、非洲最熱，有17%資金投資在英國倫敦，日本東京約占9%。

對於港人海外置業增多的原因，世邦魏理仕亞太區研究部資深董事蔡詠嘉指，由於過往數年政府的措施，令跨境投資需求不斷增加。

此外，他預計金管局出臺收緊按揭措施後，相信房地產公司於香港境外投資活動將變得更為活躍。

仲量聯行香港區主管馬安平也表示，過去2年海外置業查詢多了很多，以英國樓盤最熱銷。

“客戶特別喜歡買英國，加拿大、澳洲也有，但較普通。而且英國看到亞洲人置業增長的趨勢，所以也增加在香港推盤。”

赴台置業創回歸後新高

中原地產最新港人投資海外物業意向調查顯示，港人選擇購買海外物業，撇除排第一的中國（39%）外，其次就是同種同文的臺灣，占27%。

調查顯示，港人去年到臺灣居留的數目創九七回歸後新高，有逾七千宗，帶動了港人赴台置業趨勢。

臺灣房地產指，雨傘運動後，港客到台買樓量增兩至五成。

此外，近年新興選擇日本置業的比率如一枝獨秀，佔據港人海外置業的24%。

仲量聯行香港區主管馬安平指出，香港中產除了自住外，通常喜歡買樓收租。

但因為香港買第二層樓要加稅，變成要轉向海外置業，當中50萬英鎊（274億令吉）以下的樓盤最受歡迎，相信亦和香港低價樓升幅驚人有關。

日本趁貨幣貶值吸金

去年分別於6月及11月在香港參加海外投資房產活動的Bans City株式會社的海外事業部部長末長和樹直言，華人諮詢方面近年遞增顯著，2013年相比去年躍升近4.8倍，由160宗升至770宗諮詢。

該公司去年9月更在中環設立香港辦事處，目前還針對中國客戶提供諮詢及説明。

Bans City表示，在香港的海外房產會上，最好賣物業基本是1000萬日元（308萬令吉）左右，回報率在8至9%。

末永還透露說，最近收到的客戶諮詢多數為回報率為5至7%的一棟商住物業較多。

他認為，日本房產予人樓價平穩的印象，加上不少人選擇日本置業，都是觸發港人積極置業原因。

另外，與其它大都市相比，日本的房地產還是相當便宜，加上日元不斷下跌，都吸引海外富裕人士加速前往日本置業。

中國商場空置率高

中國的房價較去年同期下降4.5%，商鋪租金和價格增長也不理想，整體表現不佳。

根據萊坊與中房馳昊最新發表的《中國商鋪市場觀察》報告指出，為把握網上銷售機會，一些大型零售商在2014年下半年大力建立及拓展其電子商業平臺。

為與網上購物平臺競爭和吸引購物中心的人流，許多業主都紛紛調整其租戶組合，增加商場餐飲和娛樂設施所占的比例。2014年下半年，中國內地七大城市的優質商場總存量增長6.2%，達3880萬平方米。

然而，同期杭州優質商場的空置率依然為七個城市中最低，而深圳則最高。

鑒於2015年將有大量新商鋪投入市場，加上中國經濟增長目標下調至7%，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅預計，今年中國主要城市零售商鋪價格和租金增長將會受到抑壓。

隨著近年中國內地一線城市快速發展，零售市場趨於飽和，大型零售商對零售面積的需求正逐步放緩，而快速時裝品牌和其他中檔零售商預期將繼續進軍二線城市及擴充業務。