市場人士認為，柔佛經濟特區依斯干達走廊，產業發展步伐迅速，可能引發供應過剩隱憂，進而影響投資回酬。

供應過剩引疑慮

最近幾年，依斯干達經濟走廊的產業發展，步伐確實迅速，國內各主要產業發展商，先後進駐該經濟走廊，推出各類型的產業計劃，促使該地區的產業發展百花齊放，呈現一幅欣欣向榮的景象。

該經濟特區各產業領域的供應保持強勁，政府再延長Medini享有的特別稅務及其他獎掖配套10年，該項獎掖原本將於2015年12月31日期滿。

另外，政府規定外國人購買產業，價格至少100萬令吉起跳，這項措施於2014年5月1日起生效，不過，這項措施不會影響在這日期之前，產業計劃已獲批准發展商的規劃。

典型的產業計劃，最普遍的是綜合城鎮，產業類型包括有地房產、共管公寓、辦公樓、購物商場，大型的還包括酒店。

住宅產業興建活動蓬勃，該領域正迅速成長，新興開發的城鎮，假如出入方便，表現可期，新建好的高速公路，改善了交通的便利性，在依斯干達的有地房產，預料將取得一定的價格漲幅。

在依斯干達的高聳房產單位，是最多投資者與購屋者追逐的產業，共管公寓的供應迅速增長，每平方尺售價超過1千令吉的單位，已經相當普遍。

辦公樓供應緩慢

不過，辦公樓的供應緩慢，目前，辦公樓的平均出租率大約是75%，私人界的辦公大廈，佔新山量身訂造辦公空間供應總量的69%，出租率介於72%之間。

首要辦公樓的平均租金，每平方尺介於2令吉50仙至3令吉50仙，至於二級辦公樓的租金，每平方尺在2令吉至2令吉50仙之間。現代辦公大廈未來的供應，預料將有助於改善出租率。

購物商場成長迅速

另外，購物商場也是依斯干達成長最迅速的產業領域，少數一些購物商場，繼續享有接近全數出租的比率，現有的購物中心多數是小型至中型規模，未來的大批供應，加上規劃中的大型購物商場，預料將改變依斯干達的零售業版圖，並在未來幾年激勵零售業的發展。

依斯干達特區的旅遊業蓬勃發展，可從酒店領域顯著改善反映出來，其中一些吸引人的景點，包括JPO、公主港家庭主題公園、樂高園大馬遊樂場、憤怒鳥主題公園、Ramsar Site等等。

與新加坡和吉隆坡比較，依斯干達的旅遊業不是很興旺，不過，未來展望保持樂觀，不少著名的國際品牌酒店前來依斯干達發展，例如Double Tree byHilton、Ascott、香格里拉等等。

在最近的將來，相信更多的酒店業者將前來依斯干達，提供質量較佳的住宿，同時，可能加大該地區酒店休閒業的競爭。

住宅產業：
供應大幅增長

柔佛依斯干達經濟走廊產業發展步伐迅速，住宅產業的供應相當可觀，截至2014年首季，該經濟走廊的住宅產業供應總量介於42萬零631個單位，這個數據包括27萬零845個單位的有地產業（64.4%）、11萬8千704個單位的廉價組屋/房屋（佔28.2%的供應），以及3萬1千零82個單位的非有地產業（佔供應總量的7.4%）。

截至2014年首季，產業新增供應總數（指已獲建築准證、不論工程是否已展開的產業計劃）介於8萬9千零84個，按季比增長5.4%，2014年首季的數據是2006年至2014年首季的最高水平。

最近幾年，一些知名發展商推出的產業計劃，價格顯著增長，這些產業計劃包括Adda Heights、Eco Botanic、Setia Eco Garden、Uda Heights、Setia Eco Cascadia、Horizon Hills及Ledang Heights。

這些發展計劃的雙層與三層排屋，分別以33萬至190萬令吉的價格交易，胥視地點、建築面積及其他特點而定。（參考排表數據）

至於半獨立房屋、獨立式洋樓及別墅的交易價，每單位介於79萬2千800至270萬令吉，顯示新舊產業的價格差異懸殊，買家比較樂意支付較高價格，購買格局新穎的產業單位。（參考排表數據）

另外，新建好的高速公路，例如東部疏散銜接公路、依斯干達沿海大道、士乃―迪沙魯高速公路，以及在依斯干達其他少數銜接道路的發展，對於改善市中心及依斯干達不同旗艦產業計劃的銜接有很大的幫助。

與此同時，跡象顯示，住宅單位的銷售保持迅速，主要是現金充裕的海外投資者，或是在新加坡工作的大馬產業買家，從優勢外匯兌換率中受惠。

基於這點，靠近新山關稅、移民與檢疫大廈的城鎮，是買家的熱門選擇。

共管公寓/服務公寓：
屋價媲美大吉隆坡

在柔佛州依斯干達經濟特區的共管公寓/服務公寓，價格與供應相應增長，截至2014年首季，高聳的共管公寓的供應量，總共有3萬1千零82個單位，其中2萬8千874個單位在興建中，這意味現有供應量在接下來3年內將增加雙倍。

其中一些將在接下來3年完工的高聳產業計劃包括：Setia Sky 88、Tropez Residencrs、Paragon Residences、Sky Suites@Meldrum，以及The Peak（One Temenggong）。

最近推出的一些產業計劃，有一些的售價已達到每平方尺750令吉的高位，還有一些甚至達到每平方尺1千令吉的水平，幾乎與大吉隆坡部份高聳產業的價格相近。

在依斯干達地區，比較熱門的共管產業計劃包括：Puteri Cove Residences、D' Pristine Meridin Suites、BScape@Iskandar、Marina Bay Suites、Wave@Marina Cove、The Astaka及Bora Residences。

以新山買家為主

跡象顯示，買家主要來自新山，大部份是在新加坡工作，由於兩國間的兌換率，讓持有新元者佔優勢，加上新加坡政府對當地產業市場實行一些管制措施，這些因素推動買家前來依斯干達，將資金轉入一個蓬勃的產業市場。

馬新兩國之間的友好聯繫，加大投資者對該區產業市場的信心，其中Afiniti Medini是兩國之間合作的另一個產業計劃，國庫控股與淡馬錫為主要投資臂膀，Afiniti在2013年6月推出後不久迅速售完，預料The Avira產業計劃也將走在成功的軌道上。

全國產業資訊中心的數據顯示，依斯干達策劃中的高聳住宅大約有3萬間，這顯示高聳住宅產業的成長趨勢，短期內依然保持樂觀。

資料參考：CBRE研究